よくある不動産Q&A 【１】～3000万円控除～

Q：不動産を売った時の3000万円控除って何？

A：不動産売却の「3000万円特別控除」とは、正式には「居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除」といい、マイホーム売却時の譲渡所得から最大3000万円を差し引ける制度です。

譲渡所得は「売却価格－取得費－譲渡費用」で計算され、この利益からさらに3000万円控除できるため、利益が3000万円以下なら税金がゼロになるケースも多くあります（取得費について、購入時の契約書等がないと取得費を概算5％で計算され、税負担が大きく増えるため、資料保管が極めて重要です）。

適用条件で最も重要なのは、「実際に住んでいた自宅」であることです。投資用物件、別荘、賃貸中物件は対象外です。また、住まなくなってから3年目の年末までに売却する必要があります。親子・夫婦など親族間売買は適用不可です。

実務上は「本当に居住していたか」を税務署が重視します。住民票だけでなく、電気・水道使用状況、郵便物、勤務先など生活実態も確認対象になります。

共有名義の場合は、持分に応じて各共有者が控除を受けられる可能性があります。一方で、住宅ローン控除や買換え特例との併用制限には注意が必要です。なお、税額がゼロでも確定申告は必須です。